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Consulenza

Svolgo l’attività di consulenza nel settore edile, con particolare riguardo a quella legata ai contenziosi legali. Grazie all’esperienza maturata come Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nei Tribunali di Monza e Milano da oltre 20 anni, sono in grado di fornire pareri tecnici che possono mettere il cliente nella condizione di decidere se è opportuno intraprendere un contenzioso legale o meno. Infatti spesso il cliente si rivolge al consulente tecnico dopo aver intrapreso una causa giudiziaria e non in via preventiva quando sarebbe ancora possibile trovare soluzioni di tipo conciliativo anche attraverso la collaborazione con i legali, il tutto con sicuri risparmi di spesa e di tempo.

Estimo

L’estimo è la disciplina che si occupa di individuare attraverso uno o più metodi di stima un giudizio sul valore di uno o più beni.

L’estimo non è una scienza esatta in quanto in una stima, oltre ad alcuni dati oggettivi (la consistenza del bene da stimare) ve ne sono altri, di tipo soggettivo che vengono valutati dall’esperto estimatore, anche in base alla propria esperienza.

Anche i criteri di stima sono diversi e la loro applicazione varia a seconda dei casi.

Nel corso degli anni ho avuto la fortuna di stimare varie tipologie di beni, sia mobili che immobili. La valutazione ha riguardato, quanto ai beni mobili: materiali edili, automobili, arredamento e attrezzature da impresa. Quanto ai beni immobili, la valutazione ha investito appartamenti, negozi, terreni edificabili, alberghi, case di cura, impianti sciistici di risalita, terreni agricoli ed edificabili

Appalti

La consulenza relativa agli appalti riguarda di solito il contenzioso tra Ente Appaltante e Impresa in merito a ritardi, mancati pagamenti o cattiva esecuzione delle opere.

L’abilità in questo caso sta nella cura dei rilievi e nella lettura dei contratti. Spesso il lavoro in tale settore è molto oneroso e a volte alcuni vizi denunciati dalle parti non sono di facile individuazione.

Anche in questo caso l’esperienza sul campo maturata in cantiere è fondamentale per svolgere al meglio il mandato che si riceve dalla parte o dal Giudice.

Vizi e difetti di costruzione

È il settore con il maggior numero di contenziosi.

Le problematiche più diffuse sono le infiltrazioni d’acqua, i fenomeni di condensa, le crepe in parti strutturali e non, la non corretta esecuzione di impianti o finiture, la mancanza del rispetto delle prescrizioni d’appalto.

Nella maggior parte dei casi un occhio esperto riesce ad individuare le cause del problema, fare una corretta valutazione dei costi e definire con il cliente se, confrontando le spese di causa con i costi per l’eliminazione del problema, conviene iniziare un contenzioso giudiziario o meno.

In altri casi, soprattutto in presenza di infiltrazioni d’acqua, è necessario eseguire indagini, a volte invasive, per giungere con chiarezza alle cause che determinano il danno.

Strutture

I casi principali in cui si riscontrano seri problemi alle strutture si hanno a causa di lavori di una certa entità quali demolizione e ricostruzione di edifici adiacenti, realizzazione di box interrati, recuperi dei sottotetti. Di solito meno gravi ma altrettanto allarmanti possono essere le situazioni che si creano per lavori all’interno dello stabile, o per demolizioni in parti strutturali e non ai piani più bassi o per sopraelevazione dell’ultimo piano.

DIVISIONI EREDITARIE/DIVISIONI FRA PIU’ COMPROPRIETARI

È un caso particolare di estimo in quanto in questo caso la stima dei beni è finalizzata a una divisione tra i comproprietari con assegnazione in via esclusiva di determinati beni a ciascuno dei soggetti facenti parte della comunione ereditaria o ordinaria. Nell’affrontare queste situazioni particolarmente delicate, è importante avere, oltre a delle competenze tecniche particolari, anche una buona dose di equilibrio e di capacità di mediazione. Grazie a buone capacità di mediazione, mediamente tre volte su cinque riesco a trovare un accordo tra le parti ed evitare liti lunghe e dispendiose.

DISTANZE LEGALI DAI CONFINI

Anche in questo caso ci sono molte fattispecie che sollevano questioni in ordine alla distanza tra fabbricati, ai diritti di veduta, luce o prospetto. Nei casi più complessi è necessario l’ausilio di un topografo (confini di proprietà tra terreni senza punti di riferimenti particolari) e anche in questi casi è sempre possibile trovare un accordo in via conciliativa.

CANONI DI LOCAZIONE

È una branca di estimo che riguarda la valutazione non del bene ma del suo reddito, ovvero la locazione del bene. Viene spesso richiesta in caso di valutazione di un bene occupato a vario titolo da terzi o da una parte in causa. E’ una attività sicuramente delicata specie quando si tratta di valutazioni di locazioni di immobili industriali, o di unità immobiliari facenti parte di più ampli complessi che offrono servizi accessori (es. centri commerciali) ma anche relativamente agli immobili ad uso residenziale. Dall’esperienza maturata comunque in materia di estimo, sono in grado di offrire anche questo tipo di servizio.

Coordinatore della sicurezza nei cantieri

La figura del coordinatore della sicurezza risale al 1996 con la Legge 494, nata per ridurre l’incidenza di infortuni sul lavoro nei cantieri edili.

Sono tre le figure principali: Responsabile della Sicurezza; Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione (CSP); Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione (CSE).

Il Responsabile della Sicurezza, se non nominato, è il Committente dell’opera. Nel caso di persona non competente in materia edilizia è sempre opportuno, ma non obbligatorio, nominare tale figura che ha molti poteri. Infatti è il Responsabile della Sicurezza che sceglie per conto del Committente tutte le figure professionali e l’impresa. È evidente che se non ha pieni poteri decisionali il suo operato è sminuito e non conviene che il tecnico accetti tale incarico che lo porterebbe ad avere responsabilità solo formali e non sostanziali.

Il Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione è una figura fondamentale da affiancare al progettista delle opere in quanto già in questa fase le scelte progettuali potrebbero tener conto di tutte quelle indicazioni che possono ridurre i rischi di sicurezza durante le opere. Non sempre tale figura è obbligatoria. Nel caso di lavori privati è obbligatoria quando vi è presenza di almeno due imprese (il singolo artigiano è equiparato ad impresa) e vi è obbligo di presentare una pratica di permesso di costruire o equivalente. Nel caso di lavori pubblici ogni volta che sono presenti almeno due imprese. I compiti del Coordinatore della Sicurezza in fase di Progettazione sono enunciati nel DL 81/2008.

Il Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione è la figura che coordina la sicurezza del cantiere durante l’esecuzione delle opere. Non si deve confondere tale figura professionale con quella del Direttore dei Lavori. Il DL deve controllare che le opere vengano eseguite bene, il CSE deve verificare che le maestranze operino in modo da non ostacolarsi evitando, nei limiti del prevedibile, che gli operai abbiano infortuni. Tale figura è obbligatoria ogni volta che sono presenti almeno due imprese. I compiti del Coordinatore della Sicurezza in fase di Esecuzione sono enunciati nel DL 81/2008.

Progettazione e direzione lavori architettonica e strutturale

La progettazione e la direzione lavori sono le attività principali dello studio.

In generale nella fase di progettazione si cerca di tradurre graficamente le idee del committente nel rispetto delle norme vigenti.

La direzione lavori consiste nel far rispettare in cantiere il progetto visionando che l’impresa operi in maniera tale da eseguire l’opera secondo le regole del buon costruire e, se fosse il caso, modificando il progetto.

PROGETTAZIONE ARCHITETTONICA

La progettazione architettonica parte sempre da un confronto con il Committente per capirne le reali esigenze. Si passa poi al confronto delle richieste con le norme vigenti (Regolamento Edilizio Comunale, PGT, Norme Igienico Sanitarie …). La sintesi di tale lavoro viene quindi proposta al Committente con la presentazione di alcune soluzioni di massima.

Si sviluppa quindi il progetto scelto dal Committente in quello che diventa il progetto “definitivo”. Di fatto è il progetto che verrà depositato in Comune per l’autorizzazione ad eseguire i lavori.

Vi è poi il progetto esecutivo che scende nei dettagli costruttivi ed è quello che viene redatto per la realizzazione delle opere in cantiere.

PROGETTAZIONE STRUTTURALE

Nella progettazione strutturale il referente principale è il progettista architettonico (di solito un architetto). Uno dei miei slogan è “Realizzo i sogni degli architetti”.

A volte non è semplice, ma sicuramente è stimolante cercare di dare forma alle idee. Nella maggior parte dei casi la struttura rimane nascosta, ma senza la parte strutturale sia essa in cemento armato, acciaio o legno, le forme immaginate dal progettista non potrebbero esistere.

In generale il progettista fornisce il disegno architettonico sulla scorta del quale e col confronto diretto col progettista prende forma la struttura (pilastri, travi, solai).

Il progetto strutturale viene quindi inserito nell’architettonico e passa al vaglio dell’impiantista.

Torna quindi allo strutturista per l’inserimento delle forometrie e il completamento dei dettagli esecutivi. Quindi al progettista per l’approvazione definitiva.

I disegni strutturali sono da considerarsi disegni esecutivi da cantiere.

DIREZIONE LAVORI ARCHITETTONICA

Si tratta di controllare la corretta esecuzione di quanto previsto nel progetto esecutivo. Di solito il direttore dei lavori dell’architettonico supervisiona anche alle altre parti esecutive (strutture e impianti) anche se la corretta esecuzione di impianti e strutture compete ai rispettivi direttori dei lavori.

È compito del direttore dei lavori, d’accordo con progettista e committente, concordare e fare eseguire le varianti al progetto.

DIREZIONE LAVORI STRUTTURALE

Per quanto riguarda la parte strutturale, il compito della direzione lavori è quello di controllare le dimensioni delle strutture, la corretta posa delle armature, la qualità dei materiali e infine assistere il collaudatore durante le visite di collaudo.

È compito del direttore dei lavori strutturale controllare il prelievo dei provini del calcestruzzo da sottoporre allo schiacciamento per la verifica della resistenza cubica.

Condominio

Un servizio a parte merita l’argomento Condominio che in buona parte è interessato da tutti i servizi offerti.

Infatti i Condomini possono essere interessati dall’esecuzione di lavori per cui è necessario eseguire una corretta progettazione (la progettazione sul recupero o la manutenzione dell’esistente è spesso più difficoltosa rispetto alla progettazione di un nuovo edificio), la redazione di computi e la direzione lavori; è necessario, sempre per lavori da eseguire, il coordinamento della sicurezza soprattutto in fase di esecuzione dei lavori (ricordo che bastano 2 imprese per avere l’obbligo di tale figura che rediga il Piano di Sicurezza e Coordinamento); e soprattutto all’interno dei Condomini nascono contenziosi di varia natura (infiltrazioni, sopraelevazioni, crepe, problemi di veduta e affaccio, distanze dai confini, vizi e difetti costruttivi, …) che interessano il Condominio o singoli condomini e che necessitano della figura dell’Ingegnere Forense, cioè quel tecnico, conoscitore anche di nozioni legali, che affianchi il Condominio e il suo legale nelle azioni giudiziarie.

Inoltre per quanto riguarda il Condominio un altro servizio molto importante è la redazione delle Tabelle Millesimali e del Regolamento di Condominio. Di solito questi documenti essenziali per la vita del Condominio nascono al momento della costruzione. Tuttavia, soprattutto le tabelle millesimali, possono essere oggetto di modifiche e contenziosi per vari motivi che vanno dal mero errore nella redazione (immobili che hanno i millesimi scambiati) a modifiche necessarie per cambi d’uso sostanziali o ampliamenti (recupero sottotetti).

Proprio il recupero dei sottotetti è spesso oggetto di contenzioso per vari motivi: sovraccarico con danni strutturali, rifacimento tabelle millesimali, calcolo dell’indennizzo di sopraelevazione.

Collaudo

Il collaudo consiste in un ulteriore verifica dell’opera che viene eseguito da un tecnico che non deve aver preso parte alla progettazione e alla direzione lavori.

È obbligatorio nominare il collaudatore in caso di opere strutturali nuove. È facoltativo per le opere architettoniche. È tuttavia consigliabile la nomina di un collaudatore anche per opere non strutturali quando le opere sono di una certa rilevanza.

La figura del collaudatore è sempre presente nelle opere pubbliche.

Nei capitolati d’appalto spesso la nomina del collaudatore è indicata come facoltà del committente anche in corso d’opera. Di solito questo avviene quando si intuisce che possano nascere contenziosi con l’impresa e viene meno la fiducia con la direzione lavori.